电梯房为什么越高越贵（买房PUA？揭秘开发商的定价“学问”）

相信很多人都有这样的经历：

询问售楼处某个户型多少钱，都会得到这样的问答：

“不同楼栋，不同楼层，价格不同。”

再深入的了解，会发现，同样户型，在同一栋楼里，价格差大概1-5万元；

不同楼栋，特别是楼王楼栋里的“黄金楼层”，价格更是高出一大截。

为什么楼座差价这么大？

为什么楼层差价这么大？

这个定价依据的规则又是什么呢？

通常得到的回答是，价值不同，价格肯定不同。

“这栋楼临道，有些吵，所以价格低一些。”

“这是我们卖得最好的户型，所以价格会高一些。”

“这栋楼离中央景观最近，是楼王，所以每平米比别的楼栋贵1000元”。

......

这些，都是我们常听到的视野价值、流速价值、景观价值和不利影响。

是对购房者习惯、喜好的分析而进行的销售预判，这就是定价的大原则。

经过三十年的发展，开发商对购房者的心理已经摸得差不多了，定价的方式也基本成形：

① 步梯房一般讲究金三银四。

6层高的步梯房，3楼最贵，4楼次之，然后是5楼和2楼，最后是1楼和6楼。

② 电梯房中间和次顶楼层最贵。

楼层越高，视野和采光也越好。

所以，逐层加价。

一般的多层和高层，都是次顶层最贵，其次是中间楼层，然后是低层和顶层。

但如果一层带花园，顶层带阁楼或者花园，就是一楼和顶楼更贵一些。

甚至，还有人会看重风水，对朝向有要求，喜欢6、8这样的特殊层，讨厌13、14这样的层数......开发商定价时也会在这上面做学问。

原来，所谓的价值不同，价格不同，都是购房者进入了自己的循环。

在这种所谓“科学定价”的前提下，普通的购房者，有没有捡漏的机会呢？

必须有！

稍稍改变思维，走出定价的循环就能捡漏。

❶同户型不同楼栋，选便宜的

楼栋有差价，说辞无非是与马路的距离、与景观距离，变电站位置、底商设置等。

现在窗户材质大都能达到降噪效果，即便是离主路近，但噪声肯定在合规范围内。

甚至，有些人不论选什么位置，都要自己更换更好的降噪窗户，那不如在选楼栋时省下钱，花在“刀刃”换窗户上。

再说景观，的确能赏心悦目，但早出晚归的生活，有多少时间能欣赏景观？

没必要花大差价购买。

至于变电站、底商，以及非经营性公建等，后期规划都要求有对应的处理、管理措施，不介意就能省钱，心里介意就pass。

因此，如果同一个户型，多个楼栋都有，那么就挑最便宜的。

❷景观楼王，非必要不买

楼王都是人为划定的，多因临近湖景、段落式景观带、植物组团等说辞，才提高价格，建议慎重购买。

除非建安成本确实高于其他楼栋，否则它们在材料配置上都是一样的，景观和绿化也都是共享的。

所以没必要多花钱，但是“景观控”人群除外。

因此，非楼王、非景观楼栋，可能更具性价比。

❸顶层，已今非昔比

顶层，以前是大家最先排除的选项，担心问题太多。

其实，顶层早已今非昔比。

以前的顶层楼板薄，容易漏水、夏天热冬天冷，可现在的技术和材质，这种问题早已不是问题。

而且大部分楼盘的顶层都是特惠楼层，价格便宜。

以香坊某盘为例，同一个单元，同一个户型，顶层要比低楼层便宜2万，比次顶便宜5万-10万，都便宜出一成首付了。

以此类推，单价越高，便宜也就越多。

因此，顶层其实是可以捡漏的。

❹低楼层常被忽视

我们以26层的高层为例，高价楼层一般在15层-26层，楼层越低价格越便宜。

在大家的认知中，低楼层挡光、冷、噪音大，灰尘多，其实未必。

现在楼盘规划对楼间距、采光都有强制要求。

尤其7-9层，比上有价格优势，比下有物理优势。

因此，适时入手低楼层，也是一种捡漏。